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1、问：你好，我的情况是手上有两套房子，都在出租，自己租住在罗湖翠雍华庭。家里两个孩子，大孩10岁，小的5岁。现在想把桂芳园卖了，手上现金500万，直接在翠雍华庭买一套靠山的山景房，大概750万，这里住着真的很不错，不过学位一般。再或者买一套深中的学位房，南山或福田那边考虑一下。大师兄有什么优质的房源推荐？

答：两套都无房贷，还有500万现金，净资产过千万。不过手上的两套房子都很一般，桂芳园在大芬，是布吉最大的社区。生活配套成熟，但是3号线太挤，开车也很堵，这种大盘很难卖得起价，未来大概率跑输大盘。翠华花园是楼龄将近四十年的老房子了，只有搏拆迁的价值，但是罗湖的房子旧改棚改完不太好卖，开发商动力不强。翠雍华府没有太大价值，楼龄不新，没有好学校支撑，山景在深圳并不值钱。

最好的方案就是两套都卖掉，这个净资产最好直接置换到香蜜湖片区，上学、自住、保值升值，圈层都能满足。不过高级中学初中部老大是没法上了（积分不够），可以考虑侨香学校和明德实验学校，都是深圳前十五名的学校。

2、问：老师好！现在手上三套房，两套福田的学区房，一套坂田佳兆业城市广场，三套房子一起市值在2600万左右，共计贷款200W。年收入在200万，现在想买一套别墅，能自住的。看了坂田片区的第五园、十二橡树，这两个值得买吗？总预算控制在2000万以内，位置也不能太偏远。您怎么看？

答：三套加起来两千多万净资产，还能买个2000万的别墅，很土豪。再看你的房产配置，对坂田情有独钟，万科第五园和十二橡树都不是纯粹的别墅区，也没有别墅区应有的稀缺景观，比如湖景，在这两个小区买2000万的产品未来保值升值很难，2000万在坂田布局属于产品错配。

其实你可以把整个资产优化一下，现在已经过了普涨的时代了，分化严重。福田学区房我能想到的就是百花，园岭，香蜜湖，景田北，石厦，如果不是香蜜湖都可以考虑出手。坂田佳兆业城市广场总价金额不大，未来有广东实验深圳学校的成绩预期和岗头华为的购买力加持，可以优化也可以继续持有。如果出手后资金多，可以考虑华侨城的别墅。如果少一点，梅林关的别墅区也可以考虑。

3、问：大师兄，我想买西丽大学城附近的二手房，在关内来说价格相对低很多。您觉得怎么样，能买吗？

答：大学城的房价不高不是偶然，更不是洼地，西丽大学城片区在塘朗山与羊台山两山夹缝之中，交通先天短板，不适合发展高新产业，正是因为如此，才把大学城设在这里，还有野生动物园和部分工业区，交通劣势和周边产业决定了房价，不能只看区位。

4、问：你好大师兄，我现在手上的房子都在宝中，丽晶国际、凯旋城、熙龙湾，三套。共计贷款有八百多万。现在想出掉其中一套，减缓一下贷款的压力。您觉得该出哪一个？丽晶国际现在适合卖掉吗？

答：你好，三套都在宝中，虽然宝中价值也很大，但还是建议把资产可以分散一下。凯旋城和丽晶国际都比较老了，其实可以考虑出掉，海天学校也建起来了，丽晶国际的利好已经兑现完毕。出掉以后可以做一个长周期的布局，搏一下未来，如果积分比较高，可以打新，你已经有一套大标的了，也不担心踏空。打新可以专打网红盘，前海时代三期，深业云海湾，海德园，南天电力旧改，半岛五，中信东角头，都是当红炸子鸡。或者换一种手法，买香蜜湖的楼梯房，搏未来的新房。

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